«Рубикон»
Юридическое партнерство

Оказание юридической помощи гражданам и организациям является основным видом деятельности Коллегии адвокатов Рубикон.

Дело о признании сделки купли продажи квартиры недействительной на стороне ответчика

Обратилась клиент Анетта Т. Она приобрела квартиру в г. Щелково Московской области по договору купли – продажи у мужчины престарелого возраста (86 лет). Проблема в том, что перед сделкой не проверила Продавца преклонного возраста на предмет вменяемости, перед сделкой не провели психолого – психиатрическое исследование и сразу заключили договор купли - продажи. Цену в договоре указали значительно ниже рыночной, на руки передали сумму по рынку. Воспользовавшись указанной ситуацией, Продавец Ш. (если быть точнее родственники) заявил, что в силу преклонного возраста находился в беспомощном состоянии, не в полной мере отдавал отчет своим действиям. В момент заключения сделки находился в болезненном состоянии, имеет множество заболеваний, в том числе психических, которые лишали его способности понимать значение своих действий. Также сообщил, что сделку купли продажи он заключил вследствие стечения тяжелых обстоятельств, на крайне невыгодных условиях, поскольку стоимость квартиры указанная в договоре значительно ниже рыночной.

В гражданском кодексе содержатся нормы, согласно которых заинтересованное лицо может расторгнуть сделку, если в момент ее совершения он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими ст. 177 ГК РФ). Сделка, совершенная под влиянием заблуждения может быть признана недействительной (178 ГК РФ).

Продавцом Ш. был подан иск в суд о признании договора купли – продажи указанной квартиры недействительной и применении последствий недействительности сделки. В итоге продавец Ш. получил бы  обратно свою квартиру, а покупатель Т. получал сумму, указаную в договоре.

Анетта Т. обратилась в нашу компанию по рекомендациям своих знакомых. Дело вёл адвокат Дьячков Олег Александрович.

Основной сложностью дела было то обстоятельство, что в том возрасте, в котором находился продавец Ш. (86 лет) большинство людей могут легко  имитировать слабоумие, либо неспособность трезво оценивать ситуацию. Обычно в медицинской карточке таких «пациентов» найдёшь большое количество различных «болячек», соответственно врачи и эксперты неохотно признают, что пациент в таком возрасте находится в здравом уме и доброй памяти. Еще одна проблема, цена квартиры указанная в договоре была значительно ниже рынка. Этим обстоятельством воспользовались истцы в доказательство заключения сделки на кабальных условиях.

Дело довольно сложное и на первый взгляд явно проигрышное. Начали разматывать клубок с самого начала. В итоге выявили очень интересные факты.

  • Ранее в 1998 году истец Ш. заключил договор ренты с гражданкой Г., которая исправно платила ему денежные средства около 10 лет вплоть до 2007 года. Осенью 2007 году Ш. потребовал от Г. расторгнуть договор ренты, на что она согласилась и в добровольном порядке этот договор был расторгнут. Менее через пол года Ш. выходит с предложением к нашему клиенту Т. о заключении с ней договора купли – продажи, который был подписан  05.02.2008. В суд была приглашена свидетель Г., которая пояснила, что действительно подписывала с Ш. договор ренты, который в последствии в 2007 году был, расторгнут по инициативе Ш. Пояснила, что при расторжении договора у нотариуса Ш. нервничал и явно понимал, что поступает по отношению к ней явно не порядочно. При таких обстоятельствах мы получили свидетеля, который подтвердил, что незадолго до заключения спорной сделки истец Ш. был явно адекватен и способен руководить своими действиями.  В суде на вопросы адвоката истец Ш. подтвердил указанные обстоятельства и сказал, что на тот момент понимал значение своих действий и руководил ими.
  •  Судом по ходатайству адвоката были запрошены данные у нотариуса, который регистрировал спорный договор купли-продажи. Нотариусом И.  были предоставлены в суд пояснения  из которых следовало, что  перед заключением сделки дееспособность сторон в том числе Ш. Была проверена и не вызывала сомнений.
  • Защитой также было обращено внимание на то факт, что именно истец Ш. подавал на регистрацию в Федеральную регистрационную службу полный пакет документов, включая оспариваемый договор, о чем свидетельствует роспись истца Ш. в расписке о предоставлении документов на регистрацию.
  • Судом была назначена психолого – психиатрическая экспертиза. По ходатайству адвоката на разрешение экспертам был поставлен вопрос о наличии у истца Ш. в момент заключения сделки (февраль 2008 г.) психического заболевания. В случае выявления заболевания влияло ли оно на способность Ш. понимать значение свих действий и руководить ими.  Почему именно в такой редакции ставились вопросы адвокатом? Все не так просто. Могло получиться, что на момент проведения экспертизы в 2011 году комиссией врачей могло быть установлено у Ш. наличие ряда психических заболеваний. Однако вопрос был поставлен о выявлении заболеваний на момент заключения сделки, именно на февраль 2008 г. Поскольку эксперты не располагали данными о наличии у Ш. заболеваний в 2008 г. ответили в своём заключении, что на момент совершения юридически значимого действия (заключения купли – продажи 05.02.2008 г.) истец Ш. слабоумием и хроническими психическими заболеваниями не страдал. На практике бывают случаи, что экспертами выявляются психические заболевания у стороны на момент сделки, но не факт что они влияют на способность понимать значение своих действий и руководить ими.
  • В суд была представлена расписка о получении истцом Ш. денежных средств. Также в пункте договора купли – продажи было указано о получении истцом всей суммы на момент заключения договора. Стоимость квартиры, указанная в договоре ниже рыночной не являлось самостоятельным основанием в признании договора купли  - продажи недействительным.

Только после установления указанных фактов можно было сказать, что у нас есть достаточно доказательств опровергающих доводы истца Ш.

Суд установил, что истцом не доказаны обстоятельства, на которые он ссылался в основание своих требований, в связи, с чем в удовлетворении исковых требований ему было отказано.

Общий срок ведения дела составил 6 месяцев. Дело относится к категории сложных. Около 2 месяцев заняло проведение психолого – психиатрической экспертизы. Проведено 5 судебных заседаний.

Общий бюджет составил 70 000 руб. Указанная сумма была взыскана с ответчика

Решение суда

Решение Щелковского Тучина - Шибаев прихнание сделки недейств. 1 стр..jpg

Решение Щелковского Тучина - Шибаев прихнание сделки недейств. 2 стр..jpg

Решение Щелковского Тучина - Шибаев прихнание сделки недейств. 3 стр..jpg

Решение Щелковского Тучина - Шибаев прихнание сделки недейств. 4 стр..jpg

Решение Щелковского Тучина - Шибаев прихнание сделки недейств. 5 стр..jpg